Il preventivo arriva in cassetta, l’assemblea si avvicina e la domanda scatta subito, chi paga il rifacimento della facciata e in che misura? La risposta, nella maggior parte dei casi, è più lineare di quanto sembri, perché la facciata è considerata parte comune dell’edificio e il criterio base è fissato dal codice civile.
La regola generale
Ai sensi dell’art. 1117 c.c., la facciata rientra normalmente tra i beni comuni del condominio. Per questo, le spese si ripartiscono secondo l’art. 1123 c.c., cioè in proporzione ai millesimi di proprietà.
Tradotto in pratica, chi possiede 80 millesimi contribuirà per circa l’8% della spesa complessiva, salvo correzioni dovute a tabelle errate o criteri diversi previsti in modo valido.
L’amministratore, nei casi ben gestiti, controlla sempre le tabelle millesimali aggiornate, perché anche piccoli errori possono generare contestazioni importanti.
Chi deve pagare
La regola coinvolge tutti i condomini, anche chi vive al piano terra oppure possiede:
- box
- autorimesse
- locali con accesso separato
Il motivo è semplice, la facciata tutela e rappresenta l’intero fabbricato, non solo chi abita ai piani alti. Nella pratica, è uno dei punti che crea più discussioni in assemblea, soprattutto quando qualcuno ritiene di non trarre un vantaggio diretto dai lavori.
Le eccezioni da conoscere
Ci sono però casi particolari in cui la ripartizione può cambiare.
Quando non si applicano i soli millesimi
Può valere un criterio diverso se:
- il regolamento condominiale contrattuale lo prevede espressamente
- l’assemblea approva una diversa divisione all’unanimità
- alcune parti servono o avvantaggiano solo certi condomini, come previsto dall’art. 1123, secondo comma c.c.
Succede, ad esempio, nei complessi con più edifici, dove ogni gruppo paga per il proprio fabbricato, oppure quando una porzione di facciata non riguarda alcune unità in modo effettivo.
Anche gli elementi decorativi, come fregi o parti integrate nei balconi, possono seguire la ripartizione comune se contribuiscono all’estetica dell’intera facciata.
Come evitare contestazioni
Prima di votare o pagare, conviene fare tre controlli:
- verificare regolamento e tabelle millesimali
- chiedere un preventivo che separi facciata, balconi e decorazioni
- usare il bonifico parlante, utile anche in presenza di eventuali detrazioni fiscali
Se nasce un disaccordo, conta molto ciò che risulta dalla delibera assembleare, purché conforme alla legge e al regolamento. Quando i dubbi restano, una verifica con amministratore, tecnico o legale spesso evita errori costosi: capire prima come si divide la spesa è quasi sempre il modo migliore per evitare una lite dopo.
